Hamburg hat die beste Entwicklung bei den Spitzenpreisen und das höchste Marktvolumen, in Düsseldorf ist der Markt gemessen an der Bevölkerungszahl am ausgeprägtesten und in München werden die höchsten Durchschnittspreise erzielt:

Das sind die Ergebnisse der Marktstudie Luxuswohnen 2011, die die BulwienGesa AG im Auftrag der Ralf Schmitz Wohnungsbaugesellschaft erstellt hat. Untersucht wurde das Luxussegment bei Neubau-Eigentumswohnungen in den Städten Hamburg, Berlin, München, Düsseldorf und Frankfurt am Main.

„Die Nachfrage nach luxuriösen Neubauwohnungen ist in den deutschen Großstädten ungebrochen“, sagt Ralf Karl Schmitz, Sprecher der Geschäftsführung der Ralf Schmitz Wohnungsbaugesellschaft aus dem niederrheinischen Kempen. „Das bestätigt die Strategie unseres Unternehmens, auf dieses Segment zu setzen.“

Hamburg weist dabei die mit Abstand beste Entwicklung bei den Spitzenpreisen auf. Im Vorjahresvergleich sind die maximalen Preise in der Hansestadt im Jahr 2010 mit 700 Euro pro Quadratmeter (+11,7 Prozent) absolut und prozentual am stärksten gestiegen. Zum Vergleich:

In München, Düsseldorf, Berlin und Frankfurt am Main sind die Spitzenpreise um jeweils rund drei Prozent gestiegen. Bei den Durchschnittswerten liegt jedoch München vorn:

Im Schnitt werden in der bayrischen Landeshauptstadt 9050 Euro pro Quadratmeter für eine Luxuswohnung gezahlt. Mit 8950 Euro liegt Hamburg knapp dahinter, mit einer Spanne von 6450 bis 6780 Euro sind die Durchschnittswerte in Berlin, Düsseldorf und Frankfurt deutlich niedriger.

Hamburg ist der größte Markt für Luxuswohnungen

Gemessen an der Bevölkerung ist der Markt für Luxuswohnungen jedoch in Düsseldorf am ausgeprägtesten. Innerhalb eines Jahres hat sich das Neubauvolumen in der Rheinmetropole von 1,4 auf 3,4 Luxuswohnungen pro 10.000 Einwohner erhöht.

Auch Frankfurt konnte das Volumen von 2,0 auf 2,8 Wohneinheiten pro 10.000 Einwohner deutlich erhöht werden, der Münchener Markt blieb hingegen mit 2,0 Wohneinheiten pro 10.000 Einwohner konstant.

In absoluten Zahlen werden in Berlin und Hamburg mit 320 bzw. 319 Einheiten die meisten Wohnungen im Luxussegment entwickelt, in den kleineren Städten Düsseldorf und Frankfurt (185 WE) ist das Niveau mit 199 bzw. 185 Einheiten vergleichsweise niedrig. Bezogen auf die Einwohner ist wiederum Berlin die Stadt mit der geringsten Bautätigkeit im Luxussegment.

Das Marktvolumen ist mit rund 500 Millionen Euro in Hamburg am höchsten. Ursache dafür sind die in der Hansestadt sehr hohen Quadratmeterpreise. Aus diesem Grund verzeichnet auch München mit 370 Millionen Euro ein vergleichsweise hohes Marktvolumen.

Den stärksten Anstieg in diesem Bereich verzeichnet jedoch Düsseldorf. Der Grund: Hier kam eine hohe Anzahl an Wohnungen auf den Markt, zudem machten die Quadratmeterpreise einen großen Sprung nach oben.

Bedeutung des Segments nimmt in Düsseldorf stark zu

Auch beim Verhältnis der Luxuswohnungen zum gesamten Neubauvolumen hat Düsseldorf Hamburg verdrängt. Der Anteil von 11,4 Prozent an den rund 1.740 in Realisierung befindlichen Wohneinheiten in der Rheinstadt liegt deutlich über den anderen betrachteten Städten – die Bedeutung des Luxussegments in Düsseldorf nimmt also zu.

Im Gegensatz dazu verringerte sich der Luxusanteil an den aktuell 4.673 geplanten Wohnungen in Hamburg von 10,7 Prozent auf rund 6,8 Prozent. Berlin und München sind unter den fünf beobachteten Städten mit 9.310 bzw. 8890 Wohnungen  die größten Neubaumärkte.

Die Anteile der Luxuswohnungen an diesem Marktvolumen sind mit 3,4 Prozent (Berlin) und 2,9 Prozent (München) aber wie auch schon im Vorjahr gering. Von den insgesamt rund 3.900 geplanten Wohneinheiten in Frankfurt liegt der Anteil der Luxuswohnungen bei 4,7 Prozent.

Der Projektentwicklermarkt im Luxussegment der fünf betrachteten Städte ist der Studie zufolge sehr heterogen. Derzeit sind 48 Akteure vertreten, die sich meist jedoch nur auf regionale Märkte konzentrieren. Nur drei Firmen entwickeln aktuell Projekte in mehreren Städten.

Dazu gehören die Frankonia Eurobau AG (Düsseldorf, Berlin, Hamburg und München), die Peach Property Group AG (Berlin und Hamburg) und die Ralf Schmitz Wohnungsbaugesellschaft (Düsseldorf, Berlin und Hamburg).

Den höchsten Marktanteil nach Wohneinheiten unter den Projektentwicklern für Luxus-Neubauwohnungen in Deutschland erreicht dabei die Frankonia Eurobau.

Das Unternehmen entwickelt ähnlich wie die Peach Property Group schwerpunktmäßig großvolumige Projekte. Die Ralf Schmitz Wohnungsbaugesellschaft verfolgt im Luxuswohnsegment stärker die Strategie der Entwicklung kleinerer Bauvorhaben.

Ralf Schmitz initiiert die meisten Projekte

Unter den TOP 5 befinden sich drei Aktiengesellschaften, die mit externen Eigenkapitalgebern arbeiten, eine Landesbank-Tochter und mit der Ralf Schmitz Wohnungsbaugesellschaft nur ein klassischer, mittelständischer Projektentwickler. Insgesamt vereinen die zehn größten Projektentwickler für Luxus-Neubauwohnungen in Deutschland einen Marktanteil von rund 70 Prozent auf sich.

Im vergangenen Jahr ist die Frankonia Eurobau mit insgesamt 67 Wohneinheiten, verteilt auf zwei Projekte mit der höchsten Wohnungsanzahl neu auf den Markt gekommen. Die meisten Projekte wurden von der Ralf Schmitz Wohnungsbaugesellschaft initiiert: Das Unternehmen brachte im vergangenen Jahr insgesamt drei Projekte mit 36 Wohnungen neu auf den Markt.

„Als inhabergeführtes Unternehmen konzentrieren wir uns auf den Bau exklusiver Wohnanlagen in den Spitzenlagen von Berlin, Düsseldorf und unserer Heimatstadt Kempen am Niederrhein“, sagt Daniel Ralf Schmitz, Leiter des Berliner Büros der Ralf Schmitz Wohnungsbaugesellschaft. „Mit namhaften Architekten, Interior-Designern und Landschaftsplanern gestalten wir ein insgesamt stimmiges, stilsicheres Wohnkonzept.“

- BulwienGesa-Studie im Auftrag der Ralf Schmitz Wohnungsbaugesellschaft

- Vergleich des Luxussegments in Hamburg, Berlin, München, Düsseldorf und Frankfurt

- Ralf Karl Schmitz sieht Unternehmensstrategie bestätigt

Natalie Burba

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